Aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste

Ostatni kwartał każdego roku to okres, w którym zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy posiadający prawo użytkowania wieczystego gruntów Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego otrzymują nierzadko pisma w sprawie tzw. aktualizacji opłat rocznych. Oznacza to nic innego, jak podwyżkę ze skutkiem od nowego roku, chyba że skorzysta się z możliwości jej zakwestionowania. W praktyce tego typu spory z urzędem trwają latami, a opłatę roczną w tym czasie można płacić w dotychczasowej wysokości.

Dlaczego trzeba płacić?

Użytkowanie wieczyste gruntu, choć zbliżone do prawa własności, wiąże się z obowiązkiem corocznego wnoszenia opłat niezależnych od podatku od nieruchomości, których wysokość zależy od dwóch czynników: celu, dla którego nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz wartości gruntu. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się bowiem według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej.

Niezależnie od pierwszej opłaty z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu użytkownicy wieczyści płacą również opłaty roczne - przedsiębiorcy najczęściej 3% wartości nieruchomości. 1% rocznie płacą natomiast użytkownicy wieczyści nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe, rolne lub na działalność sportową, zaś 2% osoby wykorzystujące grunty na działalność turystyczną. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Oznacza to, że aktualizacja opłat rocznych nie zmienia ustalonej w umowie stawki procentowej.

Opłata roczna, nawet jeśli pozostała niezmienna przez kilka czy kilkanaście lat, może zostać zaktualizowana (obecnie nie częściej niż raz na 3 lata). Przesłanką do tego jest zmiana wartości nieruchomości. Wymaga to jednak zachowania określonej procedury. Użytkownik wieczysty nie pozostaje jednak bezbronny i może taką podwyżkę zaskarżyć.

Według zasad obowiązujących od 9 października 2011 r. aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste może następować nie częściej niż raz na 3 lata. Wcześniej organ mógł tego dokonywać co roku.

Aktualizacja stopniowa

Wspomniana nowelizacja przepisów z 2011 r. przyniosła również ograniczenie przed drastycznymi podwyżkami, które często miały miejsce w przypadkach, w których organ np. przez długi czas nie robił nic w kierunku dostosowania opłat rocznych do szybko rosnących (zwłaszcza w latach 2004-2007) cen nieruchomości. Od ponad roku obowiązuje zasada stopniowego wprowadzania podwyżek o skali powyżej 100%. Mianowicie w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Dopiero opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Podwyżki do końca roku

Organ, który zamierza zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, powinien ją wypowiedzieć na piśmie najpóźniej do dnia 31 grudnia poprzedzającego rok, w którym miałaby obowiązywać nowa opłata. Jednocześnie powinien on przesłać m.in. ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty.

Terminu aktualizacji opłaty rocznej nie należy jednak mylić z terminem jej zapłaty. Użytkownik wieczysty zobowiązany jest dokonywać wpłat opłaty rocznej najpóźniej do 31 marca każdego roku.

W wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej winien być także wskazany sposób obliczenia nowej wysokości opłaty oraz pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia organ winien także dołączyć informację o wysokości oszacowania dokonanego przez rzeczoznawcę oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się bowiem na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jak zaskarżyć?

Wypowiedzenie wysokości dotychczas obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na szczęście nie oznacza jeszcze, że drugiej stronie (użytkownikowi wieczystemu) nie pozostaje nic innego, jak na taką zmianę przystać. Jeżeli nie zgadza się z aktualizacją, może ją kwestionować w pierwszej kolejności poprzez wniesienie do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. W przypadku aktualizacji z urzędu to właściciel nieruchomości (np. gmina) musi wykazać, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty.

Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości należy wnieść do SKO w terminie 30 dni od otrzymania wypowiedzenia dotychczasowej stawki. Wniosek ten należy złożyć w dwóch egzemplarzach. Niekwestionowanie aktualizacji w powyższy sposób oznaczać będzie de facto przyjęcie nowej wysokości opłaty rocznej poczynając od najbliższego roku kalendarzowego.

Nierzadko na orzeczenie SKO w tego rodzaju sprawach czeka się nawet kilka lat. W interesie użytkownika wieczystego nie leży jednak ponaglanie kolegium. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez kolegium, i ewentualnie później przez sąd, opłata roczna pozostaje bowiem na dotychczasowym poziomie. Jednak ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub sądu, względnie w wyniku zawarcia przed tymi instytucjami ugody, nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 37/05

Powyższe oznacza, że właściciel gruntu (np. gmina, Skarb Państwa) nie może żądać odsetek za okres do czasu prawomocnego orzeczenia lub ugody, mimo że niedopłata opłaty rocznej powinna być uzupełniona (jeżeli SKO lub sąd przyznał rację organowi).

Od orzeczenia kolegium, w terminie 14 dni od jego doręczenia, można wnieść sprzeciw. W takim wypadku orzeczenie SKO traci moc. Jest to też równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium ma obowiązek przekazać właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wcześniejszy wniosek użytkownika wieczystego złożony do kolegium będzie pełnił rolę pozwu.

Terminy do zapamiętania:
do 31 grudnia	termin na doręczenie aktualizacji opłaty rocznej ze skutkiem na kolejny rok
do 31 marca	termin zapłaty opłaty rocznej za bieżący rok
30 dni	termin na wniesienie do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (liczony od doręczenia aktualizacji)
14 dni	termin na wniesienie sprzeciwu od orzeczenia SKO (liczony od doręczenia orzeczenia kolegium)