Wartość transakcyjna a PCC

Od ojca, który znalazł się w trudnej sytuacji finansowej, chcę odkupić nieruchomość. Zaproponował, że sprzeda mi działkę po niższej cenie niż rynkowa. Czy jest to dopuszczalne? Nie chcę, aby ważność naszej umowy była w przyszłości kwestionowana. Czy w umowie musi znaleźć się jakieś uzasadnienie przyjęcia przez strony ceny transakcyjnej niższej np. o 30% niż tzw. cena rynkowa?

Ważne zawarcie umowy to jedno, natomiast kwestie podatkowe to kolejny aspekt sprawy. Oczywiście te dwie kwestie wzajemnie się przenikają, jednak każda z nich służy innemu celowi - pierwsza reguluje relacje między stronami umowy, druga dotyczy rozliczenia podatnika z organem podatkowym.

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Tak przewiduje art. 353¹ Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.). Jest to tzw. zasada swobody umów. Nie można zatem, co do zasady, zabronić jakiejś osobie sprzedaży rzeczy po cenie niższej niż rynkowa. Przepisy prawa cywilnego nie nakazują bowiem stronom przyjmowania w każdej sytuacji ceny, która odpowiada wartości rynkowej. Jasne jest, że w większości sytuacji cena odpowiada tej wartości, ale nie można zabronić stronom, aby cena była inna. Przykładowo, może to dotyczyć przypadków jak w pytaniu (umowa sprzedaży między stronami, które łączy jakaś osobista relacja), ale nie tylko - nie można kwestionować, że sprzedający zgodzi się w trakcie negocjacji na niższą cenę, bo zależy mu na szybkim sprzedaniu mieszkania czy czas, który miałby jeszcze poświecić na tę sprawę jest dla niego więcej wart niż spodziewane korzyści.

Druga sprawa to kwestie podatkowe. Sprzedaż nieruchomości między osobami fizycznymi podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania m.in. przy umowie sprzedaży nieruchomości jest wartość rynkowa rzeczy. Zgodnie z definicją wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeśli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia (ostatecznie może zostać zlecona wycena przez biegłego, której koszt sporządzenia w pewnych przypadkach poniesie sam podatnik).

Z powyższego wynika, że kupujący może płacić sprzedającemu inną cenę, ale do rozliczenia podatkowego konieczne będzie przyjęcie wartości rynkowej.