Gazeta Podatkowa nr 14 (1159) z dnia 16.02.2015

Jak liczyć PCC przy sprzedaży nieruchomości?

Zawarcie samej umowy przedwstępnej zobowiązującej do podpisania w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości nie rodzi jeszcze obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Dopiero umowa sprzedaży, na mocy której własność nieruchomości zostaje przeniesiona na inną osobę, podlega opodatkowaniu. Należny podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% powinien być naliczony i pobrany przez notariusza od wartości rynkowej działki na dzień podpisania faktycznej umowy sprzedaży, czyli od wartości rynkowej działki zabudowanej.

O CO PYTAŁ PODATNIK?

Wnioskodawca podpisał umowę użyczenia części działki będącej własnością innych osób w celu budowy domu mieszkalnego, na co otrzymał ich zgodę. Następnie przed notariuszem została podpisana aktem notarialnym umowa przedwstępna, w której właściciele tej działki zobowiązali się sprzedać niezabudowaną działkę powstałą w wyniku podziału. Do zatwierdzenia podziału nieruchomości na dwie odrębne działki doszło prawie rok później i przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży miała być jedna z wydzielonych w ten sposób działek. Wnioskodawca uzyskał później pozwolenie na budowę domu. Na podstawie tej decyzji został wybudowany budynek mieszkalny na niezabudowanej działce, po czym nastąpiło zgłoszenie zakończenia budowy.

Po tym wszystkim wnioskodawca złożył dokumenty u notariusza w celu zawarcia z właścicielami zabudowanej już działki aktu notarialnego sprzedaży i został poinformowany przez rejenta o tym, że podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości ma być pobrany nie od wartości działki niezabudowanej, ale od wartości działki wraz z wybudowanym przez niego budynkiem mieszkalnym.

Wnioskodawca nie chciał się z tym zgodzić i zadał pytanie, czy w takiej sytuacji notariusz powinien pobrać należny podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości działki niezabudowanej zgodnie ze stanem faktycznym na dzień podpisania umowy przedwstępnej, czy też zgodnie ze stanem faktycznym na dzień podpisania umowy sprzedaży z budynkiem mieszkalnym, który wnioskodawca na użyczonym terenie sam wybudował. Zdaniem wnioskodawcy należny podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być pobrany przez notariusza od wartości niezabudowanej działki, czyli zgodnie ze stanem faktycznym na dzień podpisania umowy przedwstępnej.

ZDANIEM IZBY SKARBOWEJ:

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Wskazał, iż zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nie wywołuje żadnych skutków na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (jest obojętne podatkowo), natomiast podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży, w myśl ustawy o PCC, stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Przy czym wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Co istotne, o powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje moment dokonania czynności cywilnoprawnej. W ustawie o PCC wyraźnie zaś wskazano, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej objętej zakresem ustawy. Kluczowe znaczenie ma więc pojęcie czynności prawnej oraz moment jej dokonania. Czynność cywilnoprawna jest dokonana z momentem, gdy dochodzi do zrealizowania wszystkich elementów konstytuujących daną czynność. Zatem na moment powstania obowiązku podatkowego, a tym samym na wartość podstawy opodatkowania nie mają wpływu umowy zobowiązujące do zawarcia w przyszłości określonej umowy objętej zakresem przedmiotowym ustawy o PCC.

(interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 23 stycznia 2015 r., nr IBPBII/1/436-333/14/MZ)