Gazeta Podatkowa nr 13 (1470) z dnia 12.02.2018

Podatek od nieruchomości za grunt rolny, na którym rozpoczęto budowę

Głównym przedmiotem działalności spółki jest budowanie budynków mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Spółka otrzymała w formie aportu działkę będącą gruntem rolnym. W marcu 2017 r. otrzymała pozwolenie na budowę i rozpoczęto budowę dwóch budynków mieszkalnych. Od kiedy spółka powinna rozpocząć opłacanie podatku od nieruchomości za tę działkę: od następnego miesiąca po miesiącu, w którym rozpoczęła się budowa, czy dopiero od pierwszego dnia następnego miesiąca, po którym nastąpi oddanie budynku do użytkowania?

Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Pojęcie "zajęcia gruntów na prowadzenie działalności gospodarczej" jest pojęciem węższym niż stosowane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych pojęcie "nieruchomości znajdujących się w posiadaniu przedsiębiorcy". Dlatego też o tym, czy grunt rolny będzie opodatkowany podatkiem rolnym, czy też podatkiem od nieruchomości decyduje faktyczne wykorzystywanie sklasyfikowanych jako użytki rolne gruntów, tzn. faktyczne wykorzystywanie ich w prowadzonej działalności gospodarczej (tak m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt I SA/Sz 670/17).

Zajęcie gruntów rolnych na prowadzenie działalności gospodarczej zamiast działalności rolniczej powoduje, iż przedsiębiorca staje się w stosunku do nich podatnikiem podatku od nieruchomości, a nie podatku rolnego. Często zdarza się, że deweloperzy skupują działki rolne, które dopiero po jakimś czasie przeznaczają pod budowę. Organy podatkowe i sądy administracyjne nie prezentują w tym zakresie jednolitego stanowiska. Organy podatkowe uznają, że samo uzyskanie pozwolenia na budowę (lub zakup działki z przeniesionym pozwoleniem budowlanym) powoduje zajęcie gruntu na działalność gospodarczą. Z takim stanowiskiem nie zgodził się natomiast WSA w Gdańsku, który w wyroku z dnia 14 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 213/17, stwierdził, że: "Samo uzyskanie pozwolenia na budowę, czyli aktu administracyjnego, nie jest wystarczające, aby uznać, że dany grunt jest »zajęty« na prowadzenie działalności. Dopiero faktyczne, rzeczywiste dokonanie na gruncie czynności składających się na prowadzenie działalności gospodarczej powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości".

W przypadku przeznaczenia gruntu rolnego pod zabudowę duże znaczenie ma też zmiana klasyfikacji gruntu i jego "odrolnienie". W poprzednio obowiązującym stanie prawnym odrolnienie następowało w trakcie procedury związanej z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę. Obecnie przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi uzyskać zezwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Niektóre sądy administracyjne uznają, że ten fakt oraz zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego stanowią o zajęciu gruntu na działalność gospodarczą.

Grunty rolne podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, według stawek właściwych dla przedsiębiorców już od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło ich zajęcie.

Problemy powstają też w sytuacji, gdy z gruntu rolnego inwestor wyodrębnia tylko jego część, w celu rozpoczęcia na niej inwestycji budowlanej. WSA w Lublinie w wyroku z dnia 23 sierpnia 2017 r., sygn. akt I SA/Lu 579/17, stwierdził, że: "Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, a nie działki. Wynika z tego, że wyodrębnienie geodezyjne nie ma istotnego znaczenia z punktu widzenia opodatkowania. Zasadne w tej sytuacji jest stanowisko, że w sytuacji, kiedy działka rolna (nieużytek) tylko w części jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie podlega opodatkowaniu w całości, lecz tylko w tej części".

Z pytania wynika, że spółka pozwolenie na budowę uzyskała w marcu 2017 r. Rozpoczęto też prace budowlane. Kierując się przeważającym w tym zakresie orzecznictwem należałoby przyjąć, że spółka powinna była rozpocząć opłacanie podatku od nieruchomości za omawiany grunt od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym rozpoczęto prace budowlane na tym gruncie. Zaś podatek od nieruchomości za wybudowane budynki trzeba będzie regulować od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa zostanie zakończona albo w którym rozpocznie się użytkowanie budowli bądź budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.