Kwalifikacja obiektu budowlanego na potrzeby podatku od nieruchomości

Przedsiębiorstwo ma na swoim stanie środków trwałych m.in. przepompownie ścieków, stacje uzdatniania wody, hydrofornie, stacje transformatorowe. Wszystkie te obiekty budowlane zewnętrznie mają znamiona budynku. Natomiast wewnątrz tych budynków znajdują się specjalistyczne urządzenia techniczne zapewniające użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jak należy kwalifikować wszystkie te obiekty pod względem podatku od nieruchomości?

Podatkiem od nieruchomości opodatkowuje się grunty, budynki i budowle. Stosownie do art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 849 ze zm.), przez pojęcie budowla należy rozumieć obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Powołany art. 1a ust. 1 pkt 2 u.p.o.l., definiując budowle, odsyła do przepisów Prawa budowlanego (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.). Z art. 3 pkt 1 tej ustawy wynika natomiast, że obiektem budowlanym jest: budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Mocą tej definicji, obowiązującej od 28 czerwca 2015 r.:

1) wyłączono spod definicji obiektu budowlanego urządzenia techniczne,

2) wyłączono spod definicji obiektu budowlanego instalacje, które nie są instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,

3) ustawodawca zrezygnował z przesłanki całości techniczno-użytkowej budowli tworzonej z instalacjami i urządzeniami na rzecz przesłanki zapewnienia przez instalacje możliwości użytkowania budowli zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zdaniem większości, nowelizacja ta nie przynosi większych zmian w zakresie opodatkowania obiektów budowlanych, ponieważ jej celem nie było wywołanie zmian w sferze podatkowej, a uproszczenie i przyspieszenie procesu budowlanego w odniesieniu do większości inwestycji budowlanych.

Punktem wyjścia do odpowiedzi na zadane pytanie powinna być negatywna definicja budowli (jako obiektu budowlanego niebędącego budynkiem lub obiektem małej architektury).

Najpierw należy zatem ustalić, czy nie mamy do czynienia z obiektami budowlami, które mają cechy budynku. Generalnie, stacje transformatorowe murowane "starego typu" są w rozumieniu Prawa budowlanego obiektem budowlanym, tj. budynkiem wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Problem jest z nowoczesnymi kontenerowymi stacjami transformatorowymi, które z zewnątrz przypominają budynki i mają fundamenty, dach oraz wydzielone są z przestrzeni przegrodami budowlanymi. W orzecznictwie na ogół przyjmowano, że w takich przypadkach, jeżeli dany budynek wykracza poza jego ustawowo określone elementy, bo wypełniono go urządzeniami energetycznymi, kubaturowo zajmującymi jego przestrzeń w znacznym stopniu, to wówczas przestaje być budynkiem w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. Budynek taki staje się obiektem budowlanym funkcjonalnie tworzącym całość gospodarczą, ze wszystkimi cechami budowli. W tym właśnie znaczeniu omawiane obiekty budowlane stacji transformatorowych stanowią budowlę w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 2 u.p.o.l., podlegającą opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości od jej wartości (patrz wyroki NSA: z 28 listopada 2006 r., sygn. akt II FSK 1403/05, z 10 stycznia 2008 r., sygn. akt II FSK 1307-1313/07 i z 7 lipca 2009 r., sygn. akt II FSK 2095/08).

W przypadku stwierdzenia, że stacja transformatorowa, ale także przepompownia ścieków lub hydrofornia są budynkami, podlegałyby one jako całość opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości od powierzchni użytkowej obiektów. W takiej sytuacji urządzenia wewnątrz tych budynków, jako części składowe budynku, nie byłyby opodatkowane odrębnie. Tu przywołajmy prawomocny wyrok WSA z 20 lipca 2010 r. (sygn. akt I SA/Gl 424/10), w którym sąd stwierdził:

"(...) wyrażony w interpretacji pogląd co do traktowania jako budowli budynku wyposażonego w urządzenia techniczne, kubaturowo zajmującymi jego przestrzeń w znacznym stopniu nie znajduje uzasadnienia w świetle istniejących w ustawie podatkowej legalnych definicji budynku i budowli. Z definicji tych wynika, że budowlą jest tylko to, co nie jest budynkiem (lub obiektem małej architektury), a więc obiektem budowlanym w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy podatkowej). Obiekt taki, o ile spełnia warunki niezbędne do uznania go za budynek w rozumieniu przepisów ustawy podatkowej, nie traci tego przymiotu z uwagi na to, co znajduje się w jego przestrzeni. "Wyposażenie" nie ma żadnego znaczenia dla zdefiniowania takiego obiektu budowlanego jako budynku. (...)"

Odmiennie będzie w przypadku stacji uzdatniania wody, gdyż te wymienione są jako budowle w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Gdyby zatem w wyniku oględzin okazało się, że obiekty wymienione w pytaniu, za wyjątkiem stacji uzdatniania wody, spełniają kryteria przynależne budynkom, naszym zdaniem, powinny być opodatkowane od podstawy opodatkowania, jaką jest ich powierzchnia użytkowa (art. 4 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l.).