Gazeta Podatkowa nr 22 (1376) z dnia 16.03.2017

Podatek od nieruchomości za budowlę wykupioną po leasingu operacyjnym

Firma posiada budowlę, którą użytkowała w leasingu operacyjnym. Po zakończeniu leasingu dokonaliśmy jej wykupu i przyjęliśmy na stan środków trwałych jako nowy środek trwały o wartości początkowej równej wartości wykupu wynikającej z umowy leasingu. Jaka powinna być podstawa opodatkowania tej budowli podatkiem od nieruchomości?

Umowa leasingu to umowa nazwana uregulowana w Kodeksie cywilnym, a także każda inna umowa, na mocy której jedna ze stron (finansujący) oddaje do odpłatnego używania albo używania i pobierania pożytków drugiej stronie (korzystający), podlegające amortyzacji środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, a także grunty i prawo użytkowania wieczystego. Wyróżniamy leasing operacyjny i leasing finansowy. Leasing operacyjny polega na czasowym przekazaniu w użytkowanie dobra inwestycyjnego. Raty leasingowe stanowią dla leasingobiorcy koszt uzyskania przychodów. W umowie leasingu operacyjnego leasingobiorca może mieć zagwarantowane prawo zakupu przedmiotu leasingu po zakończeniu umowy, za określoną z góry wartość finansową.

Ogólne zasady opodatkowania budowli określa art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 716 ze zm.). Stanowi on, że dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej podstawę opodatkowania stanowi wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne. W przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych podstawę opodatkowania stanowi ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Jeżeli budowla przez cały okres amortyzacji nie była modernizowana lub jej wartość początkowa nie uległa zmianie, w żaden inny sposób, to podstawa opodatkowania w podatku od nieruchomości w każdym roku podatkowym będzie taka sama, bez względu na wartość odpisów amortyzacyjnych.

Na początku należy stwierdzić, że w czasie trwania umowy leasingowej podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel nieruchomości (leasingodawca). Podatnikami podatku od nieruchomości są bowiem m.in. osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych. Natomiast w przypadku wykupu nieruchomości przez leasingobiorcę staje się on podatnikiem tego podatku w stosunku do wykupionej nieruchomości począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło przeniesienie na niego prawa własności.

Zasady opodatkowania budowli będących przedmiotem leasingu reguluje art. 4 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli budowla jest przedmiotem umowy leasingu i odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający (leasingobiorca), w przypadku jej przejęcia przez właściciela, do celów określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość początkową przed zawarciem pierwszej umowy leasingu, zaktualizowaną i powiększoną o dokonane ulepszenia oraz niepomniejszoną o spłatę wartości początkowej.

2% wartości - tyle może wynieść maksymalna stawka podatku od nieruchomości w przypadku budowli.

Natomiast w przypadku, gdy własność nieruchomości przechodzi na leasingobiorcę, tak jak w przypadku Czytelników, to podstawę opodatkowania ustala się zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą opodatkowania budowli. W takiej sytuacji mamy bowiem do czynienia z nabyciem (zakupem) budowli, skutkującym powstaniem obowiązku podatkowego. To zaś oznacza, że jeżeli budowla będzie amortyzowana, podstawę jej opodatkowania będzie stanowić wartość będąca podstawą obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego, tj. na pierwszy dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło jej nabycie. Jak bowiem wynika z art. 4 ust. 3 powołanej ustawy, jeżeli obowiązek podatkowy powstał w czasie roku podatkowego, podstawą opodatkowania jest wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli nowy właściciel nie będzie amortyzować budowli, to ma obowiązek określić wartość rynkową budowli (na dzień powstania obowiązku podatkowego) i od tej wartości naliczać podatek od nieruchomości.

Warto też w tym miejscu przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 4 listopada 2015 r. (sygn. akt I SA/Po 460/15), w którym Sąd stwierdził, że ewidencja środków trwałych stanowi u przedsiębiorców podstawowe źródło informacji o przedmiocie i podstawie opodatkowania w podatku od nieruchomości. Wynika to bezpośrednio z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.