Gazeta Podatkowa nr 97 (825) z dnia 5.12.2011

Na co zwracać uwagę przy kupnie firmowej nieruchomości?

Zakup nieruchomości to poważna inwestycja nawet dla najlepiej prosperujących firm. Wiąże się bowiem z poniesieniem nierzadko olbrzymich kosztów oraz obowiązkiem dopełnienia szeregu niezbędnych formalności. Ustalenie stanu prawnego kupowanej nieruchomości pozwala zaoszczędzić ewentualnych "niespodzianek" po jej nabyciu i prawidłowo ocenić możliwości wykorzystania jej na zamierzone cele. Dlatego warto sprawdzić czy nieruchomość objęta jest np. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jakie są warunki jej zabudowy oraz czy jest wpisana do rejestru zabytków.

Trzeba sprawdzić księgę wieczystą

Kiedy przedsiębiorca znajdzie interesującą go nieruchomość, przygotowania do kupna powinien rozpocząć od sprawdzenia jej księgi wieczystej. Zawarte tam informacje powiedzą mu najwięcej o stanie prawnym nieruchomości, którą jest zainteresowany. Księgi wieczyste są jawne, więc każdy ma prawo wglądu do zawartych w nich informacji. Co istotne, w księgach wieczystych rządzi domniemanie, zgodnie z którym księga odzwierciedla rzeczywisty stan prawny danej nieruchomości.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Oznacza to, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych umożliwia nabycie własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, jeśli jest ona wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje, dopóki nie zostanie udowodnione, że treść wpisu w księdze wieczystej nie jest zgodna z rzeczywistością. Aby tego dowieść, należy wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Co można wyczytać z księgi?

Księga wieczysta zawiera cztery działy. W dziale I znajdują się wszystkie oznaczenia danej nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. W dziale II księgi znajdują się wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Najbardziej interesujące dla kupującego powinny być informacje zawarte w działach III i IV. Z działu III dowiemy się czy na nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy dotyczące innych praw i roszczeń. Dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Jeżeli w księdze wieczystej danej nieruchomości w tych dwóch działach są ujawnione wpisy, to należy je wnikliwie przeanalizować i wziąć pod uwagę, jakie będą miały konsekwencje dla nowego właściciela. Nierzadko w takich sytuacjach wskazana jest konsultacja z prawnikiem. Warto także ustalić czy do danej księgi nie zostały dołączone wnioski o toczących się postępowaniach. Do księgi wieczystej dołączone są również akta księgi wieczystej, z którymi mogą zapoznać się wyłącznie osoby mające w tym interes prawny oraz notariusz. Akta księgi wieczystej zawierają dokumenty i pisma, na podstawie których dokonano wpisów w księdze.

Tradycyjny i elektroniczny dostęp do ksiąg

Księgę wieczystą można sprawdzić nieodpłatnie w wydziałach rejonowych sądów prowadzących księgi wieczyste. Część ksiąg jest już również prowadzona w systemie informatycznym. Zakończenie przenoszenia do systemu elektronicznego wszystkich ksiąg wieczystych planowane jest na 2013 r. Dostęp do ksiąg wieczystych w wersji elektronicznej zapewnia Ministerstwo Sprawiedliwości pod adresem http://ekw.ms.gov.pl. Aby zapoznać się z wpisami w księdze wieczystej interesującej inwestora nieruchomości, trzeba znać numer księgi wieczystej i wpisać go w panelu umieszczonym na tej stronie. Jeśli chcemy wziąć odpis księgi wieczystej, który będzie potrzebny np. do uzyskania kredytu hipotecznego w banku, to należy złożyć odpowiedni wniosek w sądzie prowadzącym wydział ksiąg wieczystych.

Ewidencja gruntów i budynków

Niezbędnych informacji na temat danej nieruchomości potencjalnemu kupcowi może dostarczyć ewidencja gruntów i budynków. Zawiera ona informacje dotyczące położenia gruntów, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych. Ponadto zawiera oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty. Odnośnie budynków wpisywane są do niej dane dotyczące ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych, a w odniesieniu do lokali informacje o ich położeniu, funkcjach użytkowych oraz powierzchni użytkowej. Ponadto w omawianej ewidencji wykazuje się także właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych - inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części, miejsce zamieszkania lub siedzibę tych osób, informacje o wpisaniu do rejestru zabytków oraz wartość nieruchomości. O wydanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków mogą ubiegać się właściciele nieruchomości lub osoby upoważnione przez właściciela, osoby mające interes prawny, organy administracji rządowej i jednostki samorządu terytorialnego.

Ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzą starostowie.

Osoba zainteresowana informacjami zawartymi w tej ewidencji może wnioskować o wydanie wypisu z operatu ewidencyjnego. Starosta udostępnia informacje zawarte w operacie ewidencyjnym m.in. w formie wypisów z rejestrów, kartotek i wykazów tego operatu, a także w formie wyrysów z mapy ewidencyjnej. Warto porównać czy dane zawarte w księdze wieczystej danej nieruchomości zgadzają się z informacjami zawartymi w ewidencji gruntów i budynków.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Dla przedsiębiorcy, który z zakupioną nieruchomością wiąże określone plany budowlane, istotne znaczenie mogą mieć regulacje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Najprościej mówiąc, z takiego planu uchwalonego na terenie obejmującym daną nieruchomość można dowiedzieć się, jakie jest przeznaczenie danego terenu, jaka jest planowana infrastruktura, a także jakie ograniczenia występują na danym terenie (np. wynikające z przepisów dotyczących ochrony środowiska). Jak wynika bowiem z art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi właśnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Każdy ma prawo wglądu do studium (poprzedzającego uchwalenie właściwego planu) lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów.

Jak czytać plan?

Plan składa się z opisu, w formie tekstowej, który został zawarty w uchwale rady gminy, oraz z rysunku planu, stanowiącego załącznik do tej uchwały. Aby odczytać informacje z rysunku tego planu, trzeba zapoznać się z opisem oraz z oznaczeniami symboli i rysunków zawartych w planie, które zawiera tzw. legenda. Z części opisowej inwestor może odczytać szczegółowe informacje dotyczące np. maksymalnej wysokości budynków jakie mogą być budowane na danym terenie, maksymalnym kącie nachylenia dachu, kolorystyce elewacji, dopuszczalnej liczbie miejsc parkingowych, o strefach ochronnych, które znajdują się wokół obiektów o szczególnym charakterze, np. autostrad czy linii wysokiego napięcia (wokół takich obiektów możliwe są inwestycje z reguły o ściśle określonym charakterze).

Gdy gmina nie ma planu

Niestety, wiele gmin wciąż nie ma uchwalonych planów zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gdy dana nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego taki plan nie został uchwalony, nie ma też przygotowanego studium dla takiego planu, nabywca nieruchomości przystępując do inwestycji na danym terenie będzie musiał wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest ona wymagana przy zmianie zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a także przy zmianie zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę.

Wniosek o wydanie decyzji inwestor składa do wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. Powinien on zawierać planowany sposób zagospodarowania działki oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, istotne parametry techniczne inwestycji, zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzania ścieków. Ponadto do wniosku należy dołączyć kopię mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji oraz wypisy z ewidencji gruntów.

Wiedza z geoportali

Warto też zwrócić uwagę, iż obecnie funkcjonuje i wciąż jest udoskonalany internetowy Projekt Geoportal (system informacji przestrzennej) znajdujący się pod adresem www.geoportal.gov.pl. Jak czytamy w opisie tego projektu, to "infrastruktura węzłów Krajowej Infrastruktury Informacji Przestrzennych (KIIP), współpracujących ze sobą i świadczących usługi: od wyszukiwania i udostępniania danych, aż do ich analizy". Geoportal jest zgodny z dyrektywą INSPIRE, pełni rolę brokera udostępniającego użytkownikom dane i usługi geoprzestrzenne poprzez wyszukanie żądanych informacji. Adresatami tego portalu są przedsiębiorcy działający na rynku związanym z danymi o charakterze katastralnym i przestrzennym zainteresowani w stałym dostępie do danych, np.: notariusze, prawnicy, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcy majątkowi, geodeci, banki i agencje kredytowe i inni, odbiorcy instytucjonalni. Ponadto osoby prywatne, np.: właściciele nieruchomości, potencjalni ich kupcy indywidualni, potencjalni inwestorzy krajowi i zagraniczni.

Takie geoportale działają również na zasadzie miejskich systemów informacji przestrzennej np. Geoportal Kielc czy Bytomia, w których publikowane są m.in. plany zagospodarowania przestrzennego, co umożliwia sprawdzenie jakie przeznaczenie terenu ma konkretna nieruchomość. Z geoportalu można również czerpać wiedzę, np. o granicach działek ewidencyjnych, rozmieszczeniu usług publicznych i komercyjnych, informacje o środowisku naturalnym, projekty planów zagospodarowania i o planowanych inwestycjach.

Opodatkowanie nieruchomości

Decydując się na zakup nieruchomości inwestor powinien również rozważyć kwestie jej przyszłego opodatkowania. Podatek od nieruchomości obciąża przedsiębiorcę już od następnego miesiąca po dniu jej zakupu bądź ewentualnie, w przypadku zakupu nowo wybudowanego budynku, od 1 stycznia roku następnego. Przedsiębiorcy płacą podatek od nieruchomości według stawek najwyższych, dlatego należy sprawdzić, jakie stawki podatku dla przedsiębiorców obowiązują w gminie, na terenie której położona jest dana nieruchomość.

Trzeba również pamiętać, iż samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę skutkuje opodatkowaniem jej według stawek najwyższych.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.)

Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.)