Sieci gminne w zarządzie a podatek od nieruchomości

Jesteśmy spółką z o.o. ze 100% udziałem gminy. Prowadzimy działalność w zakresie zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków, wykorzystując dzierżawione od gminy sieci wodociągowe i kanalizacyjne. Od sieci tych, przekazanych nam na podstawie umowy dzierżawy, płacimy podatek od nieruchomości. W roku 2013 gmina przekazała nam wybudowane sieci wodociągowe nie na podstawie umowy dzierżawy, lecz na podstawie umowy "o oddanie w zarząd". Czy od sieci wodociągowych przekazanych nam na podstawie takiej umowy powinniśmy płacić podatek od nieruchomości?

Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r., o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.), dalej: u.p.o.l., podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,

3) użytkownikami wieczystymi gruntów,

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego.

Ustawodawca w art. 3 ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. przewidział trzy pozytywne przesłanki powstania obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości po stronie posiadacza, niebędącego posiadaczem samoistnym, tj.:

1) posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej z jej właścicielem (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a) - człon pierwszy);

2) posiadanie nieruchomości na podstawie innego tytułu prawnego (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a) - człon drugi);

3) posiadanie bez tytułu prawnego (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. b).

Każda z ww. przesłanek stanowi samodzielną podstawę opodatkowania. W literaturze przedmiotu i w orzecznictwie panuje zgodność co do tego, że przykładem innego tytułu prawnego posiadania w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. jest przekazanie nieruchomości w trwały zarząd jednostce organizacyjnej, o którym mowa w art. 43 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej: u.g.n. Trwały zarząd ustanawia właściwy organ w drodze decyzji (art. 45 ust. 1 u.g.n.). Z pytania wynika jednak, że między spółką a gminą doszło do umowy "o oddanie w zarząd". Umowa zarządu nieruchomością to umowa cywilnoprawna, na mocy której przyjmujący zlecenie (zarządca) zobowiązuje się, za wynagrodzeniem, do stałego wykonywania czynności zarządu nieruchomością zleceniodawcy w jego imieniu i na jego rzecz. W swej konstrukcji umowa zarządu to bardzo specyficzna forma umowy zlecenia. Zgodnie z art. 734 Kodeksu cywilnego, przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. W przypadku, gdy z umowy wynika, że zarządca (administrator) działa na rzecz i w imieniu właściciela, umowa ta upodabnia się do umowy o świadczenie usług, o której mowa w art. 750 K.c. Zawarcie takiej umowy nie jest wystarczającą przesłanką do opodatkowania zarządcy (administratora) podatkiem, ponieważ nie jest on posiadaczem zależnym tej nieruchomości (patrz: M. Kotulski, Podatek od nieruchomości w praktyce i w orzecznictwie, LexisNexis 2002 r., str. 66). Zgodnie bowiem z art. 338 K.c., kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem, a dzierżyciel nie jest wymieniony w u.p.o.l. jako podatnik podatku od nieruchomości. Jeżeli jednak na mocy umowy zarządca (administrator) uzyskuje władanie nieruchomością i prowadzi na niej działalność we własnym imieniu, a nie w imieniu właściciela, staje się posiadaczem zależnym i podobnie jak najemca, dzierżawca, zastawnik, użytkownik uzyskuje status podatnika podatku od nieruchomości stanowiących własność gminy.

Reasumując, treść zawartej umowy z gminą powinna przesądzić, czy mamy do czynienia z dzierżeniem, czy też z posiadaniem zależnym gminnej sieci wodociągowej przez spółkę. Tylko posiadacz zależny mienia gminnego może być podatnikiem podatku od nieruchomości.